미국 주택가격이 지난 4월 14.59%(전년 동월 대비) 상승했다. 지난달 29일 발표한 S&P 케이스-실러 주택가격지수(전국 기준)다. 미국 전역의 집값이 1년 만에 평균 15% 가까이 올랐다는 뜻이다. 월간 기준으로는 관련 통계를 작성하기 시작한 34년 만에 가장 큰 증가 폭이다. 자산시장 과열 양상이 주식과 암호화폐·원자재에 이어 주택으로 옮겨붙는 기세다.

주요 도시 중에는 피닉스(애리조나주)의 집값 상승률(22.3%)이 가장 높았다. 샌디에이고(21.6%)와 시애틀(20.2%)·보스턴(16.2%) 등의 집값 상승률도 두 자릿수를 기록했다.

미국 연방주택금융청(FHFA)이 조사한 지난 4월 집값 상승률은 15.7%였다. 월간 기준으로는 1991년 이후 30년 만에 최고였다. 미국 부동산중개인협회(NAR)가 집계한 지난 5월 주택 매매 중위가격은 35만300달러였다. 사상 처음으로 35만 달러를 넘었다. 월스트리트저널(WSJ)은 “최근의 집값 상승세는 2000년대 초반보다 빠르다”고 전했다.


케이스-실러 지수를 고안한 로버트 실러 예일대 교수는 CNBC 방송과의 인터뷰에서 “100년간 어떤 자료를 봐도 집값이 지금처럼 높은 적이 없었다”고 말했다. 그는 “글로벌 금융위기 이전 주택가격이 정점이던 2003년과 비슷하다. 당시 주택가격은 2005년부터 하락한 뒤 2008년 폭락했다”고 덧붙였다.

미국에선 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 확산 이후 복잡한 도심을 떠나 교외로 옮기려는 사람들이 많아졌다. 하지만 신규 주택 건설은 수요 증가를 따라가지 못하고 있다. 사실상 제로 수준인 기준금리(연 0~0.25%)와 사상 최저 수준인 주택담보대출 금리 등도 집값을 끌어올리는 요인이다. 올해 초부터 주택 건설에 필요한 목재 등 원자재 가격이 오른 것도 주택 공급 부족을 부추겼다.

미국 상무부는 지난 5월 신규 주택공급(33만 가구)이 1년 전보다 5.8% 증가했다고 밝혔다. 이 정도로는 턱없이 부족하다고 미국 주택시장 전문가들은 평가했다. 미국 부동산 정보업체인 질로우의 매튜 스피크만 연구원은 “집값 상승세를 누그러지게 할 어떤 요인도 찾을 수 없는 상황”이라고 말했다.


미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)는 매달 주택담보증권(MBS)을 400억 달러 규모로 사들이고 있다. 미국의 30년 만기 주택담보대출 금리는 지난달 23일 연 3.02%를 기록했다. 관련 금리를 조사하기 시작한 1973년 이후 가장 낮은 수준이다.

워싱턴포스트(WP)는 “현금 동원력이 있는 부유층이 주택 경매시장에 뛰어들며 집값을 끌어올렸다. 예산이 부족한 사람들이 신규 주택을 구매하기는 어려워졌다”고 전했다. 주택시장 전문가들 사이에선 Fed가 집값 급등의 원인을 제공했다고 비판하는 목소리가 있다. Fed 안에서도 ‘테이퍼링’(자산매입 축소)의 일환으로 MBS 매입 규모를 축소하자는 의견이 나온다. 로버트 캐플런 댈러스연방준비은행 총재는 “MBS 매입이 집값 상승세를 부채질하고 있다”고 말했다. 에릭 로젠그렌 보스턴연방준비은행 총재는 “주택 가격의 거품이 발생한 뒤 붕괴하는 상황을 감당할 수 없다”며 MBS 매입 축소를 주장했다.

미국 정부의 고민도 깊어진다. 조 바이든 대통령은 막대한 재정을 투입해 경제 회복과 일자리 창출을 추진하는 상황이다. 만일 주택 가격이 급등하면서 부의 양극화가 심화하고 서민층의 주거불안이 커지면 경제 회복에 부정적으로 작용할 수 있다.