"집값 떨어지기 전 이런 현상 꼭 나옵니다" 전문가의 조언
역대 최장 기간의 부동산 상승장이 이어지면서 집값을 둘러싼 해석이 엇갈린다. 한쪽은 아파트 거래량이 줄어든 것을 하락의 징조로 보는 한편, 다른쪽은 거래가 이뤄지지 못하는 상황에 집중한다. 빌라, 오피스텔 등으로 거래가 확산하는 현상을 두고도 해석이 분분하다. 집값은 대체 언제까지 오를까? 상승과 하락 신호로 판별할 수 있는 지표는 무엇일까? ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 신현강 부와 지식의 배움터 대표와 주택 시장을 진단해봤다. 
▶조한송 기자
정부에서 대출 규제를 강화하고 있잖아요. 금리도 오르는 추세라 금융 정책의 변화가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 높습니다.
▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
이 여파로 장기적으로는 주택 매수 수요가 줄어들 거라고 봐요. 어느 순간에는 쇠퇴기로 접어 들텐데 다만 그 전에 한 단계를 거칠 거라고 봐요. 가령 전세금이라든지 어떤 대출 규제를 하면 1차적으로 소형 아파트나 빌라와 같은 저가 매물로 수요가 넘어가는 현상이 나타납니다.
▶조한송 기자
인위적으로 매수 수요를 잡을 수 있는 상황이 아니니 오히려 풍선효과가 나타날 수 있다는 말씀이시네요.
▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
그렇죠. 지금은 사람들이 정부 규제를 믿기보다 뭔가 대체 가능한 투자 대상을 찾겠다는 심리가 강해요. 그래서 주택 시장이 지금 백약이 무효인 분위기로 흘러가는 겁니다. 한동안은 이 분위기가 계속 이어지면서 하방 구간의 가격이 올라갈 가능성이 조금 더 높다고 봐요. 그러다가 웬만한 사람들이 집을 다 사면 점차적으로 힘이 떨어지는 상황이 발생하지 않을까 합니다.
서울 기준으로 올해 1월부터 9월까지 매맷값 상승률이 전셋값 상승률이 앞섰다는 기사가 있더라고요. 내년에 임대차법 (시행) 2년이 도래하다 보니 시장에 어떤 영향을 미칠지도 관건입니다.
▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
결론부터 말씀드리면 전셋값이 더 오를 것 같아요. 그간 임대인들이 임대차법 때문에 전셋값을 5%밖에 못 올렸잖아요. 기존 세입자의 계약 갱신이 만료돼서 전셋값을 올리는 임대인은 4년이라는 구간에 해당하는 금액을 급격히 올리려고 할 거예요. 그러면 (보증금을 종전의) 5% 수준으로 올리는 일부를 제외한 나머지 가격은 생각보다 급격히 올라갈 가능성이 있어요. 그렇게되면 전셋값이 불안정해질테고 무주택자의 매수 심리가 살아날 수 있죠. 그래서 공급 부족이 해결됐다는 어떤 신호가 나타나기 전까지는 한동안 시장은 혼란스러울 거라고 봅니다.
▶조한송 기자
집값이 언젠가는 안정화할 텐데요. 쇠퇴기로 들어설때 대표적으로 나타는 특징이 있다면 무엇일까요?
▶신현강 '부와 지식의 배움터' 대표
어떤 신호가 나타나면 바로 하락한다고 생각하는 분이 많아요. 그런데 몇 분기에 걸쳐서 어떤 현상이 지속해서 나타나는가를 봐야 한다고 생각하고요. 그 대표적인 게 청약 경쟁률의 감소입니다. 청약을 해서 집을 마련하고자 했던 사람들의 수요가 줄어들기 때문이죠. (청약 경쟁률이) 몇십 대 일, 몇백 대 일, 몇천 대 일이 나오던 이 상황이 시간이 가면 갈수록 줄어들 텐데 그럴때 제 경험상 두 가지 현상이 나타나는 것 같아요.
